去库存半年 部分城市演绎出一场库存危机去年12月底，中央经济工作会议上明确提出去库存为我国主要经济任务之一。半年时间过去了，各个城市去库存的效果到底如何?据记者理解，苏州、南京、合肥等地演绎出一场库存危机;而太原、西宁、贵阳等城市毕竟库存就越去越少。一线城市和二线城市房地产市场在遭遇各种调控的背景下，次热点二线城市和部分三线城市或将沦为楼市的下一个风口，但是，风来了，不是每一头猪都能飞一起。

去库存：有人有缘有人恨为了去库存，各地政府实施了花样繁多的政策。为理解库存难题，山西奖励叛房价的开发商。6月，山西省印发《关于减缓消弭房地产库存的若干意见》(以下全称《意见》)，发售11条去库存措施。

《意见》希望开发商必要降价，政府将对坚决减少房价的开发商给与奖励，同时协商涉及融资和金融机构也给与一定的反对。无独有偶，坐落于东北的沈阳，在去库存问题上仍然较为大力，一度明确提出大学生买房零首付。3月1日，沈阳市政府印发22条房产新政，在减少首付、减免税费和购房补贴等政策中，第14条规定十分引人注意，对毕业并未多达5年的高校、中等职业学校毕业生在沈出售商品房的，首付比例实施零首付政策，零首付在存活了严重不足8小时后即被匆忙退回。

叛房价、减少首付款、税费免除、财政补贴，甚至是零首付，低库存城市千方百计去库存，但是有些城市却面对就越去越少的困境。去年12月底，中央经济工作会议明确提出去库存为我国主要经济任务之一。沈阳、西安、长沙和天津4城库存量仍超强1500万平方米，分别必须18、19、16和11个月才能去库存。

易居研究院统计资料的35城库存数据中，有12个城市的库存量较年初经常出现下跌，主要产于在西部和中部，还包括二线省会城市太原、西宁、济南、贵阳等。买房变抢房，堪称是南京、苏州、合肥、厦门等热点二线城市今年房价的真实写照。

6月18日，国家统计局发布的《2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》表明，5月，厦门、合肥、南京房价涨幅位列前三名;较去年同期，其房价分别下跌28.3%、12.9%和27.1%。苏州暂未列为该统计资料口径，但其涨幅毫不逊色。

中国指数研究院数据表明，苏州商品住宅已倒数下跌9个月;5月，苏州商品住宅均价19255元/平方米，同比下跌57.32%。房价攀升背后是库存闻讯。易居研究院数据表明，截至5月，南京、合肥、苏州商品住宅仅有需要保持2~4个月的销售;厦门库存量可维持7个月。

不同于中西部城市，坐落于长三角城市群的苏州、南京、合肥先后实施政策给房地产市场降温，并增大市场供给。在这些城市，叛库存最后演变库存闻讯。

以苏州为事例，3月，苏州市政府审查会通过了《关于更进一步增进房地产市场平稳身体健康发展的意见》，企图通过减少市场供应、容许房价涨幅、强化市场监管措施减轻苏州楼市热度。但事实是，3月苏州房价环比下跌6%。

此后，苏州市政府储备出租汽车政策、通过容许土地拍卖会最低价格容许高价地，同时，为容许房价，掌控高价房源网签节奏等手段，企图给苏州楼市降温。为给降库存引起的楼市热潮降温，南京祭典出有土地限价令，严控新房预售价等手段。

合肥在掌控房价涨幅之后，严苛预售制度，增大土地供给的的同时，放宽房贷政策。分化的楼市，该去哪儿买房?一场去库存的战役，演进出有截然不同的楼市场景。

有专家指出，热点城市、区域经济基础好的次热点城市及一线城市电磁辐射的三线城市将更有更加多投资。北京市房地产法学会副会长兼任秘书长、大城经济贸易大学教授赵秀池指出，楼市分化背后是区域经济和人口流动因素联合起到的结果。

从整体来看，企业投资还是应当自由选择市场需求充沛的热点城市。中国指数研究院上海研究总监陈延彬持有人类似于观点，其指出楼市分化背后是区域经济、产业和市场自发性不道德调节所致。西北和东北区域处在经济转型中，房地产市场整体正处于低位;但有一部分二线城市产业基础较好，由于最近几年土地供应量大，造成房地产库存大，从而影响了楼市的发展。

楼市分化，投资机会确有?东兴证券在一份行业研究报告中明确提出，城市轮动效应，即前期下跌较慢的城市早已展现出出有高点盘整，价升量限的趋势，而处在价值低谷的部分二线城市或将面对补涨机遇，并指出成都、重庆未来将会构建补涨。对于投资机会，陈延彬某种程度指出，部分二线城市的热度并不如南京、合肥、苏州，但产业基础较好，去化任务正处于尾声的城市将不会有更加多的投资机会。以成都为事例。记者据公开发表数据整理找到，2015年末，成都全部金融机构人民币存款余额29475亿元，比上年末快速增长8.2%。

总量上看要高于南京、天津、苏州等楼市热门城市。另外一个体现城市现实经济快速增长状况的是政府财政收入，2011~2015年，成都一般性财政收入增长率为50.51%，远超过了中部热点城市武汉、苏州;与南京、青岛、武汉处在同一个量级。成都楼市展现出并不出众，跑完赢热点城市。过去17个月，成都新建商品住宅均价下跌12.8%，同期，南京的房价涨幅为53.63%;2016年，全国楼市整体走热，成都房价下跌仅有3%。

土地供给造成的库存量低企是成都楼市冷不一起的主要原因。陈延彬讲解，成都楼市库存大主要是前几年土地供应量大所致，经历今年的去库存战役，已正处于去库存的尾声，未来或有更加多机会。房地产的兴亡毫无疑问预示着区域经济的走势，有些城市可以继续凭借外部力量构建房地产市场的发展。陈延彬讲解，一线城市电磁辐射范围内的三线城市也将沦为企业重点布局区域。

这些三线城市自身库存压力一定并不大;也有一部分城市发展条件更佳，有自己的产业和经济，虽和一线城市有差距，但在未来的几年有发展一起的有可能，如上海周边的昆山、太仓。35城库存规模截至2016年年5月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅个城市新建商品住宅库存总量为库存总量为2487924879万平方米万平方米，，环比增加0.9%，同比增加4.6%。

库存快速增长：15个城市。其中太原、湛江和济宁3个城市的库存上升幅度较小，同比增幅分别超过84.7%、76.9%和68.2%。库存下降：20个城市。其中合肥、南京和苏州的同比跌幅较小，跌幅分别为64.9%、54.5%和49.7%。

库存总量：一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3071、17542和4266万平方米，环比增幅分别为0.8%、-0.8%和-1.3%，同比增幅分别为15.0%、-3.9%和1.0%。追加供应：35个城市新建商品住宅月度追加供应量为2305万平方米，环比增加25.0%，同比快速增长24.7%。

35个城市月度追加供应量大于追加成交量。追加供应大于追加成交价，所以促成5月份的库存经常出现了上升。存销比：2016年5月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.2和16.0个月。

比起4月份8.4、10.5和16.9个月的数值而言，一线城市基本恒定，而二三线城市的去化速度皆有减缓。

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