在猴年钟声将要响起，各路人马回家过年的前夕，以减少首付比例打头阵，房地产去库存的防御战早已打响。昨日，央行和银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通报(下称通报)，拒绝在不实行出租汽车的城市，居民家庭出售首套普通住房的商业性个人住房贷款，在低于首付25%的基础上可再行下浮5个百分点;对享有1套住房且房贷并未结清的家庭，为提高居住于条件再度申请人商业性房贷出售普通住房，低于首付款比例调整为不高于30%。多位业内人士指出，本轮房贷政策主要是为了去库存，减轻房地产市场压力，对经济有一定的托底起到，将对全年的大位快速增长产生积极意义。从相似中央经济决策部门人士处获知，目前，各部门就房地产去库存的方案早已做到了一揽子规划，今年地方两会也就这一问题做到了较为了解的探究，部分规划早已送来至中央政府。

全国两会开会后，还包括人口户籍、公积金以及税费方面的有关政策不会择机相继发售，保证打好去库存的攻坚战。中央政策月落地去年的930新政被指出冲破了新一轮楼市放开的序幕。当时的政策拒绝在不实行出租汽车的城市，居民家庭首套房首付比例调整为不高于25%，而当时的二套房首付比例也已降到40%。昨日，这两个标准再行被减少：在弹性范围内，首套房首付低于可至20%，二套房较低至30%。

严重不足半年，重磅政策重现，业内普遍认为是房地产去库存思路的催生作用。从去年11月开始，中央高层密集特别强调房地产去库存，引起业内高度注目。

去年11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上首次表态要消弭房地产库存;11日，国务院常务会议上李克强总理特别强调要以减缓户籍制度改革造就住房等消费;12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤回国江苏等地实地考察特别强调消弭房地产库存的问题。此后，去年12月的中央经济工作会议将去库存列入2016年经济工作的五大任务之一，定性随之已完成。

多位拒绝接受《第一财经日报》专访的专家回应，昨日实施的房贷新政月冲破了去库存的大幕。央行调整是针对房市的，从去库存和大位快速增长的角度来讲，有助于增大反对房地产市场的市场需求都是一个较为最重要的政策方向，预计主要的方向还是大位快速增长，另一个是去库存。从目前来看，二三线城市的房地产市场压力较为大，政策方向也是针对二三线城市的，节奏方向较为具体。

中国社科院金融所银行研究室主任曾刚对《第一财经日报》记者回应。此外，通报也在金融宏观谨慎管理方面作出了拒绝。

通报称之为，央行、银监会各派出机构不应增强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估;敦促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控拒绝，及时对辖区内商业性个人住房贷款低于首付款比例展开自律调整。地方个性化政策密集实施通报同时表明，地方取得了一定程度的首付比例调整权。通报称之为，在不实行出租汽车的城市，居民家庭首次出售普通住房的商业性个人住房贷款，应以低于首付款比例为25%，各地可向上浮动5个百分点。也就是说，首套房首付比例5%左右的调整主动权下放在了各地方金融机构。

以前首付比例都是硬性规定，现在仍然一刀切，将首付比例的浮动权力下放到地方，也体现出有有所不同地域房地产市场的供需情况经常出现了分化。华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰对记者分析称之为，主动权下放在各金融机构后，未来各地人民银行可能会做到窗口指导。目前，房地产市场的分化日益显著，即使在普遍认为库存较高的三四线城市，也不存在着有所不同的情况。

在这一背景下，不难理解为何通报特别强调了分类指导，因地施策的原则，拒绝央行、银监会各派出机构强化与地方政府的交流，指导各省级市场利率定价自律机制融合当地有所不同城市实际情况，自律确认辖区内商业性个人住房贷款的低于首付款比例。前述相似中央经济决策部门人士对记者回应，中央调控闸口放松后，更大的舞台还在地方政府。从目前各地两会热议的关键词来看，有差异的和有弹性的去库存政策或将密集实施。

比如河南的政府工作报告明确提出，2016年，河南将以去库存、胆消费为重点增进房地产业身体健康发展。反对缴存职工用公积金贷款提高住房条件，将有平稳劳动关系的常住人口划入公积金覆盖范围，希望农民入城购房。

创建购租举住房制度，希望房地产企业跨界发展。内蒙古的政府工作报告明确提出，在坚实有序消化房地产库存方面，内蒙古将研究住房公积金反对农牧民入城购房政策希望金融机构向移往入城农牧民派发购房贷款。值得一提的是，内蒙古还将探寻共计产权等措施，逐步消化大平方米住宅库存。

推展创建出租并购荐的住房制度，引领房地产企业转型发展。中止过时的限制性政策，获释刚性和提高性住房市场需求。

媒体统计数据表明，2014年至今，总计早已有多达50个城市公布了有所不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。对于昨日的通报，业内普遍认为受到影响三四线库存量较小地区的楼市，而对一二线房价早已很高的城市来说，影响力难道十分受限。更加多设施政策在路上对于昨日实施的政策，市场普遍认为受到影响房地产行业。

但一名长年注目房地产市场的从业人员昨日告诉他记者，文件尚存较小的弹性和余地，他较为担忧银行和地方政府的实施问题。去年发售的二套房首付40%新政在一些地方实施的银行将近一成。他说道，要构成显著的夹住效应，还必须后期人组政策的因应。

从涉及部门获知，许多部门的政策调研和预案早已已完成，只待主动择机公布，众多波政策正在赶到的路上。其中，人口政策有一点注目。去年，国务院公布消息称之为，全国将辟居住证制度，中止暂住证制度。

这被指出是户籍政策改革的最重要信号。根据政府获释的信息，提升户籍人口城镇化率、深化住房制度改革、减缓农民工市民化将沦为消弭房地产库存的最重要手段。

户籍改革以及将农民工全面划入公积金体系等，是接下来的重头戏。此外，创建购租举的住房制度早已被中央确认为主要方向，这意味著住房出租市场将获得较小发展。根据住建部房地产市场监管司司长高志勇的众说纷纭，当前房地产行业转入深度调整期，房企也转入深度转型期，这个时期不应转入房屋租赁市场，创建薄利多出租的住房商业新模式。

还有，还包括土地供应、税费调整、融资容许等一系列金融和财政涉及政策的调整，也被指出是楼市去库存的最重要方向。

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